A adoção do modelo de condomínio fechado na habitação de interesse social tem redefinido a experiência da moradia para milhares de famílias brasileiras. Incorporada aos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida sem diretrizes específicas para sua aplicação, essa tipologia residencial introduz normas, mecanismos de gestão e dispositivos de vigilância que passam a organizar o cotidiano dos moradores, produzindo novas formas de controle e ordenamento social.
A dissertação de Maria Ritha Galvão de Figueiredo analisa como esse processo se materializa nos empreendimentos da Faixa 1 do programa na Região Metropolitana de Natal. A pesquisa investiga o papel das convenções condominiais, da atuação dos síndicos, da inadimplência e dos próprios elementos físicos dos condomínios, como muros e portões, na regulação da vida cotidiana dos beneficiários, contribuindo para o debate sobre habitação social, desigualdade urbana e direito à cidade.
Intitulado “Muros de controle: condomínios fechados, habitação popular e a (des)ordem social“, o trabalho foi defendido em maio de 2026, no âmbito do Programa de Pós-Graduação em Estudos Urbano e Regionais (PPEUR) da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN), sob a orientação de Sara Raquel Fernandes Queiroz de Medeiros (Núcleo Natal).
A seguir, confira a apresentação dos principais pontos do trabalho:
A que pergunta a sua pesquisa responde?
Como o formato de condomínio fechado, quando implementado no contexto da habitação de interesse social, produz e organiza dinâmicas de controle e ordenamento social dos beneficiários?
Por que esta pesquisa é relevante?
Esta pesquisa é relevante por investigar as consequências da adoção, na habitação de interesse social, de um modelo residencial originalmente desenvolvido para as classes de maior renda. Ao analisar como o formato de condomínio fechado estrutura práticas de controle, ordenamento e gestão da vida cotidiana nos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida Faixa 1, o estudo amplia a compreensão sobre os efeitos socioespaciais das políticas habitacionais e contribui para o debate sobre cidade, desigualdade e direito à moradia.
Qual o resumo da pesquisa?
Esta dissertação investiga de que modo o formato de condomínio fechado, aplicado às habitações de interesse social, opera como mecanismo de ordenamento e controle social sobre os beneficiários, tendo como recorte empírico os empreendimentos da Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) na Região Metropolitana de Natal (RMN). A pesquisa adota abordagem qualitativa, com apoio em técnicas quantitativas, articulando revisão bibliográfica, análise documental, produção cartográfica, entrevistas semiestruturadas com agentes institucionais e síndicos, aplicação de questionários a 80 moradores e observação direta de campo em quatro residenciais selecionados — Ilhas do Atlântico, Irmã Dulce II, Nelson Monteiro e Waldemar Rolim. O referencial teórico mobiliza autores que debatem o conceito de controle social, tratam da reprodução do espaço urbano, abordam o fenômeno dos condomínios no contexto brasileiro e analisam as políticas habitacionais no Brasil. A pesquisa demonstra que a tipologia condominial foi incorporada ao PMCMV sem diretrizes claras, por simples reprodução do padrão de mercado pelas construtoras. O controle identificado opera em camadas: formal, via convenções padronizadas pela Caixa; operacional, pela gestão seletiva dos síndicos; e financeiro, pela inadimplência estrutural que converte beneficiários em devedores monitorados. Paradoxalmente, a maioria dos moradores avalia positivamente as normas e se sente mais segura no interior dos empreendimentos — confirmação, segundo a pesquisa, da eficácia do controle quando naturalizado.
Quais foram as conclusões?
O controle identificado opera em camadas sobrepostas: no plano formal, todos os empreendimentos adotam convenções e regimentos padronizados pela Caixa Econômica Federal; no plano operacional, os síndicos alternam endurecimento e flexibilização seletiva das normas; no plano financeiro, a inadimplência atinge até 50% dos moradores em alguns residenciais, levando três dos quatro empreendimentos analisados a contratar empresas garantidoras de crédito que convertem os beneficiários em devedores permanentemente monitorados. A perspectiva dos agentes institucionais evidencia o abandono estatal no pós-ocupação: o Trabalho Técnico Social foi executado de forma frágil e insuficiente, e o Estado, após a entrega das chaves, retira-se de responsabilidades que os moradores não têm condições de sustentar sozinhos. Os próprios dispositivos físicos do condomínio — muros, portões e sistemas de vigilância — são, em alguns empreendimentos, reapropriados por grupos criminosos como infraestrutura de monitoramento e contenção da ação policial. Paradoxalmente, a maioria dos moradores avalia positivamente as normas condominiais e afirma sentir-se mais segura dentro dos empreendimentos — o que a pesquisa interpreta como confirmação da eficácia do controle: quando as normas são naturalizadas, o disciplinamento torna-se invisível. Conclui-se que o formato condominial aplicado à habitação de interesse social opera como dispositivo de controle simultaneamente formal, operacional, financeiro e difuso, exportando para as classes populares a forma do enclave fortificado sem as condições materiais que o sustentam — a norma sem o recurso, o muro sem a proteção real que ele promete.
Quem deveria conhecer seus resultados?
Gestores e técnicos das políticas habitacionais federais, estaduais e municipais; profissionais do Trabalho Técnico Social; urbanistas, arquitetos e pesquisadores das áreas de habitação e estudos urbanos; legisladores envolvidos em revisões do PMCMV e do marco legal condominial; movimentos de moradia e organizações de defesa dos direitos dos beneficiários de habitação social.
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