A Prefeitura de Belo Horizonte anunciou com pompa o envio à Câmara Municipal do Projeto de Lei (PL) 574/25, um projeto que promete “revitalizar” o centro. Os argumentos que justificam a proposta se baseiam em ações que até podem parecer bem-intencionadas a princípio: repovoar áreas degradadas, reanimar o centro, estimular a construção civil. Entretanto, um olhar mais atento ao texto encaminhado revela um projeto equivocado no diagnóstico, distorcido no uso dos instrumentos, preocupante em suas implicações urbanas e democráticas e elaborado de forma a priorizar interesses privados em detrimento do interesse público.
Antes desse Projeto de Lei, de forma autocrática, o prefeito sanciona o Decreto Nº 19.369/25, que dá outra destinação para os fundos municipais de Mobilidade Urbana – FMU; de Desenvolvimento Urbano das Centralidades – FC; de Saneamento – FMS; e contas vinculadas à Contribuição para o Custeio dos Serviços de Iluminação Pública – CCIP;e à Cota-Parte do Fundo Especial do Petróleo – FEP. Com isso, o prefeito interdita recursos antes destinados a usos pactuados de forma democrática e desvia-os para uma “conta de livre movimentação do Tesouro municipal” sobre a qual a população não terá qualquer participação, além de comprometer as políticas públicas que dependem desses recursos.
Em outros termos, com esses dois documentos o Prefeito Damião golpeia o Plano Diretor em seus propósitos distributivos e democráticos, além de conceder benefícios em larga escala a um grupo reduzido de empreendedores em detrimento da qualidade de vida para grande parte da população.
Diagnóstico frágil e equivocado
O primeiro equívoco a ser destacado é o recorte espacial da proposta. A Prefeitura agrupou no Projeto de Lei, sob uma mesma lógica de flexibilização das regras de construção e adensamento, realidades completamente distintas — do hipercentro e de bairros já densamente verticalizados, como Boa Viagem, até áreas predominantemente unifamiliares, de comunidades tradicionais ou de concentração de galpões, como os bairros de Lagoinha, Barro Preto, Concórdia e Colégio Batista. Trata-se de territórios com dinâmicas urbanas, vocações e desafios completamente diferentes, o que compromete, de início, a proposta. Misturar áreas tão distintas sob o mesmo rótulo genérico de “requalificação do centro expandido” revela um planejamento preocupado exclusivamente em atender interesses imobiliários, uma vez que concede benefícios justamente nas áreas mais cobiçadas pelo mercado.
Belo Horizonte (MG). Foto: Marcello Casal Jr. (Agência Brasil).
Uso distorcido dos instrumentos urbanísticos
Os privilégios concedidos ao mercado imobiliário (isenção de IPTU, de ITBI, de pagamento de Outorga, Coeficientes etc.), se somados, permitem alcançar uma área construída de até 14,5 vezes a área do terreno na área central e de até 5,8 nos bairros incluídos na Operação, além de aumentar em até 20% o adensamento autorizado em toda a cidade, mesmo fora do território abrangido pelo projeto. Isso significa um impacto gigantesco sobre a infraestrutura viária existente, bem como o comprometimento na oferta de saneamento e outros serviços urbanos.
Outra distorção refere-se à escolha da Operação Urbana Simplificada (OUS) como instrumento de planejamento urbano que vai orientar esse projeto. Para ações dessa magnitude, a legislação federal e municipal estabelece a Operação Urbana Consorciada (OUC), concebida justamente para reestruturar áreas mais extensas e complexas da cidade. Por que não adotar este instrumento? Ao recorrer à OUS, a Prefeitura cria um precedente perigoso de “retalhamento” do Plano Diretor, ao aprovar legislações de exceção que concedem benefícios construtivos e fiscais sem garantir o equilíbrio entre ganhos e perdas previsto no Estatuto da Cidade, tampouco assegurar os devidos trâmites de participação social.
Além disso, segundo a Lei 11.181/19 (Plano Diretor de BH), “o encaminhamento à Câmara Municipal de Belo Horizonte – CMBH – do Projeto de Lei relativo à OUS deve ser precedido de: I – elaboração de diretrizes urbanísticas […]; II – avaliação […] das repercussões urbanísticas da OUS, que deverá incorporar procedimento de discussão pública; III – elaboração de avaliação de viabilidade econômica e financeira […]; IV – assinatura de TCU entre o Executivo e os demais participantes da OUS, por meio do qual estes se comprometerão a cumprir as obrigações e os prazos constantes da proposta de texto legal, sob pena de aplicação das penalidades previstas na lei específica” (grifo nosso). Entretanto, nenhuma dessas exigências foi devidamente apresentada pela Prefeitura, alterando o instrumento em sua forma de aplicação e procedimentos.
Por fim, há uma séria desvirtuação da Outorga Onerosa do Direito de Construir: o projeto prevê isenções para todos os empreendimentos, sem critério de interesse público, tampouco define a destinação clara dos recursos que deveriam financiar habitação social ou infraestrutura nas centralidades. A renúncia de receitas públicas é tratada como detalhe, e não como questão de justiça urbana.
Implicações urbanas e democráticas
Outro aspecto preocupante é o atravessamento dos processos democráticos e das instâncias participativas. Nas últimas reuniões do Conselho de Política Urbana – COMPUR, não houve qualquer discussão sobre a proposta, fato este agravado pela questionável escolha da PBH em usar formulários digitais para consultas públicas de pouca duração que não são acessíveis à população, seja pela linguagem, seja pela ausência de controle público sobre eles – uma reunião com atas e gravações é mais condizente com o Princípio da Transparência previsto na nossa Constituição Federal de 1988 e na Lei Orgânica do Município. Mesmo assim, o texto foi encaminhado à Câmara como Projeto de Lei, sem que sociedade civil, universidades, conselhos ou entidades de classe pudessem opinar.
Interesses privados à frente do interesse público
Ao oferecer isenções de IPTU, ITBI e Outorga Onerosa do Direito de Construir, a Prefeitura transfere benefícios significativos a proprietários de terrenos e incorporadores, sem qualquer garantia de retorno social. Além disso, cria um outro indexador para permuta de direito de construir entre particulares – a Unidade de Regeneração (UR) -, e sem qualquer constrangimento inunda a cidade de coeficientes de aproveitamento ao mesmo tempo que renuncia à arrecadação decorrente dessas negociações (como se fosse um outro TDC – Transferência do Direito de Construir). A promessa de “revitalizar o centro” soa, assim, como uma justificativa conveniente para liberar potencial construtivo e valorizar ativos imobiliários privados em diversos bairros de Belo Horizonte.
Em síntese
Os impactos potenciais do PL 574/25 e do Decreto Nº 19.369/25 são enormes, e os respectivos trâmites apressados. O Decreto foi sancionado de forma tempestiva em outubro (e entra em vigor 90 dias depois) e o PL chega à Câmara a menos de um ano da próxima Conferência Municipal de Política Urbana – o espaço legítimo para discutir diretrizes como essa. A pressa em aprovar os desvios dos fundos públicos (que retroagem a janeiro de 2025) determinados no Decreto e as vantagens urbanísticas e fiscais concedidas gratuitamente ao mercado imobiliário pelo PL evidenciam a tentativa de blindar uma agenda específica de interesses antes do debate público mais amplo.
Enquanto o discurso oficial fala em “revitalizar o centro”, o que se desenha é uma cidade cada vez mais desigual, produzida a partir de exceções legais e favores fiscais. Disfarçada de estímulo à diversidade de usos, a habitação de interesse social e a ocupação dos imóveis ociosos, a proposta concentra privilégios em quem já detém a propriedade da terra e o capital imobiliário, e abre espaço para uma verticalização artificial, dissociada das necessidades reais de Belo Horizonte. Além disso, contraria o estímulo à criação das novas centralidades, programa atualmente em curso na Prefeitura com estudos técnicos e mobilização popular. O desvio do Fundo de Centralidades compromete e interrompe essas ações.
Revitalizar o centro é, sim, um objetivo legítimo. Mas isso exige planejamento público, diálogo social e visão integrada de cidade, e não um pacote de isenções feito sob medida para o mercado, em desrespeito ao nosso Plano Diretor e fora da instância legítima de discussão que será a próxima Conferência Municipal de Política Urbana. É urgente uma mobilização popular!
Belo Horizonte, 28 de novembro de 2025
Núcleo Belo Horizonte do INCT Observatório das Metrópoles
