Imagem do Museu do Amanhã, na região portuária do Rio de Janeiro

Pesquisa do INCT Observatório das Metrópoles apresenta um mapa inédito dos empreendimentos privados na região portuária do Rio de Janeiro, mostrando que estes, além de estarem em ritmo lento, não estão consumindo CEPACs de forma a garantir o financiamento da Operação Urbana do Porto Maravilha. O levantamento identificou 77 empreendimentos de mercado licenciados, sendo que 37 deles ainda não foram iniciados. Os dados apontam para o desinteresse do mercado imobiliário em relação à área portuária, agravado pela crise econômica e política do país e do Rio de Janeiro. Sem os CEPACs, o Porto Maravilha corre o risco de parar.

Com o intuito de avaliar a dinâmica imobiliária da região portuária, o INCT Observatório das Metrópoles, no âmbito da pesquisa Conflitos Urbanos e Direito à Cidade, coordenada pelo profº Orlando Alves dos Santos Jr., realizou uma pesquisa sobre os empreendimentos imobiliários licenciados na região.

Utilizando como fonte os relatórios trimestrais e o mapa de empreendimentos disponibilizados no site da CDURP, buscou-se identificar os empreendimentos de mercado (comerciais, hoteleiros e residenciais) e os empreendimentos de habitação de interesse social licenciados pela Prefeitura do Rio na região portuária desde o início da operação urbana.

Segundo Orlando Jr., após o levantamento, foram percorridos todos os endereços, rua a rua,  entre os meses de outubro de 2017 e fevereiro de 2018, com o objetivo de observar a evolução das obras de construção e reforma realizadas na área da operação urbana consorciada.

Considerando-se o período do início da Operação Urbana, em 2009, até dezembro de 2017, a pesquisa identificou 77 empreendimentos de mercado, 48 empreendimentos residenciais de habitação de interesse social e 29 empreendimentos públicos, culturais e operacionais (Ver Infográfico produzido pela agência Pública com os dados da pesquisa).

Dos 77 empreendimentos de mercado, 35 se referem a novas construções e 35 a reformas de imóveis já existentes, em geral pequenos estabelecimentos espalhados pela região portuária, além de um empreendimento que envolve construção e reforma. O levantamento de campo, no entanto, capta o impacto da crise sobre a dinâmica imobiliária da região. Dos 35 novos empreendimentos licenciados, 23 não tinham ainda sido iniciados e apenas sete estavam concluídos e em funcionamento. Nas reformas, o quadro se repete apesar de com menor impacto. Das 35 reformas iniciadas, 14 não tinham sido iniciadas e apenas 13 estavam concluídas e em funcionamento.

PORTO MARAVILHA E OS CEPACS

Faz quase dez anos que a Operação Urbana Consorciada do Porto Maravilha foi lançada oficialmente em junho de 2009, após três décadas de tentativas frustradas para recuperar o dinamismo econômico da área portuária do Rio de Janeiro. Estruturado a partir da mercantilização de terras públicas e da criação de potencial construtivo adicional, os CEPACs, o projeto foi financiado com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) – que adquiriu todos os títulos de uma só vez, em leilão realizado em junho de 2011 (WERNECK, 2016).

A compra dos CEPACs pelo FGTS, no âmbito da Operação Urbana, tornou possível a execução do Porto Maravilha, adiantando os recursos necessários à revitalização e, sobretudo, o pagamento da parceria público-privada sobre a qual o projeto está alicerçado.

Segundo a pesquisadora Mariana Werneck, esperava-se, contudo, que o fundo público recuperasse o investimento por meio da venda do potencial construtivo no mercado. Os CEPACs constituíam-se, portanto, como o combustível do modelo econômico instituído para o Porto Maravilha, enquanto o circuito do capital imobiliário era a ponta final da operação. Em outras palavras, o sucesso da operação urbana estava assentado no interesse do mercado imobiliário pela área portuária e na venda do potencial construtivo.

Para Orlando Jr., o levantamento realizado pelo INCT Observatório das Metrópoles aponta, no entanto, que o número de CEPACs vendidos é muito baixo e insuficientes para sustentar a operação urbana do Porto Maravilha.

Nesse cenário, o financiamento do Porto Maravilha é colocado em risco – tema que vem sendo tratado pela imprensa. Muito embora o grande número de reformas tenha certa influência sobre a ressignificação simbólica do porto – proporcionando novos usos, mais alinhados com as expectativas do mercado, e atraindo novos públicos à região -, é o volume de novas construções nas “áreas cepacadas” que efetivamente gera recursos para a operação urbana consorciada e, sobretudo, para o pagamento da parceria público-privada sobre a qual o projeto está alicerçado.

As informações completas do mapa de empreendimentos privados — e mais uma análise crítica sobre a PPP do Porto do Rio de Janeiro, estão detalhadas no informe crítico:

“A estagnação da dinâmica imobiliária e a crise da operação urbana do Porto Maravilha”, assinado do Orlando dos Santos Jr., Mariana Werneck e Patrícia Ramos Novaes.

O mapa de empreendimentos produzido pela equipe do Observatório das Metrópoles também virou reportagem jornalística, publicada pela Agência Pública de Jornalismo Investigativo.

Veja a matéria “Porto Maravilha corre o risco de parar novamente em 2018”, assinada por Adriano Belisário.