Análise elaborada em conjunto pelo Laboratório de Direito e Urbanismo (LADU) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo e do Programa de Pós Graduação em Urbanismo/PROURB da UFRJ; e pelo INCT Observatório das Metrópoles Núcleo Rio de Janeiro, do Instituto de Planejamento Urbano e Regional/IPPUR da UFRJ*
Autores: Laisa Stroher, Taísa Sanches, Cláudio Ribeiro, Henrique Manduca, Isabela Whately, Mariana Werneck e Beatriz Ferreira**
Passado quase um ano e meio desde o primeiro anúncio feito pela prefeitura da proposta de demolição do Viaduto 31 de Março e transformação do entorno do Sambódromo, aumentaram as críticas e as dúvidas com a publicação do Projeto de Lei Complementar (PLC) nº 92/2025, que propõe a criação da Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça XI Maravilha, e que encontra-se em fase de audiências públicas na Câmara Municipal do Rio de Janeiro.
Uma análise da primeira proposta anunciada já apontava para uma série de preocupações: a ausência de participação popular, riscos de privatização de recursos e bens públicos, ausência de iniciativas em relação à habitação de interesse social, e de respostas aos potenciais riscos de gentrificação que ameaçam à permanência da população de menor renda que vive nos bairros e favelas ao redor.
Discutiremos como essas questões se agravaram ainda mais com o PLC da Praça XI Maravilha, de autoria do executivo, que contou com consultoria de empresas privadas para sua elaboração.
A participação social fake e os interesses privados reais por trás do projeto
Antes de qualquer rito de participação social, aspectos centrais da proposta já foram divulgados com uma série de definições de antemão, como a própria demolição do viaduto, a destinação ao mercado imobiliário dos terrenos públicos que surgirão com a demolição, e a adoção de um padrão de verticalização intenso que formará uma fileira de prédios, encobrindo parte do bairro de Santa Teresa, como a primeira maquete digital divulgada já deixava claro.
Não foi dada oportunidade para a população da cidade do Rio de Janeiro discutir a proposta da prefeitura antes que ela fosse mandada para a câmara dos vereadores. O PLC foi enviado com escopo pré-definido, como se não houvesse outras soluções possíveis aos problemas colocados, ou outras prioridades sociais-urbanísticas-ambientais-culturais mais urgentes a serem alvo da proposta. Esse é um dos motivos pelos quais entendemos que a participação é fake de partida.
A primeira concepção da intervenção foi desenvolvida pela municipalidade com participação do escritório AAA Arquitetura, que atua em vários projetos junto à Prefeitura do Rio de Janeiro. Em julho de 2025 a Prefeitura realizou um chamamento público para que empresas apresentassem estudos técnicos, jurídicos e econômico-financeiros para a viabilização da proposta. O estudo é para subsidiar a viabilidade de um escopo de obras pré-definido, não para pensar em outras formas e possibilidades de intervir. O chamamento não previu nenhuma etapa de participação popular na elaboração desses estudos, que foram utilizados pela Prefeitura para subsidiar a elaboração do PLC nº 92/2025.
Dois grupos obtiveram autorização para apresentar os estudos, um grupo que conta com a participação da própria AAA Arquitetura, e outro constituído por uma empresa pertencente à incorporadora Cury S.A., conforme:
- Grupo 1 – Lima Azevedo Projetos de Arquitetura (AAA Arquitetura); Alpha Concessões EIRELI; Hub de Soluções e Resultados para a Construção Civil e Quanta Consultoria; Concrejato Serviços Técnicos de Engenharia;
- Grupo 2 – CCISA 156 Incorporadora (Empresa vinculada à Cury S.A.).
Além de ser uma das maiores incorporadoras do país na atualidade, a presença da Cury chama atenção por ser a responsável pela maior parte dos novos empreendimentos em construção no bairro vizinho, no Santo Cristo, na área de abrangência do Porto Maravilha. Uma empresa com interesses diretos na exploração econômica futura da área de intervenção, já que a aprovação do PLC pode facilitar a expansão da sua atuação aos bairros adjacentes, Catumbi e Cidade Nova, aumentando suas possibilidades de lucro, por meio dos inúmeros incentivos fiscais e urbanísticos previstos no PLC.
Não parece à toa, inclusive, que as maquetes eletrônicas divulgadas mais recentemente, demonstrem a intenção de promover uma verticalização ainda mais agressiva, com prédios ainda mais verticalizados do que na proposta inicial, bastante semelhantes ao porte dos edifícios que a Cury vem realizando no bairro Santo Cristo, que estão apagando a imagem do Morro do Pinto da paisagem, e sumindo com a vista que os moradores do morro tinham da Baía de Guanabara.
Muitos incentivos privados sem explicação de onde virão os bilhões para financiar as obras públicas
A primeira audiência pública do PLC da Praça XI Maravilha na Câmara foi ilustrativa dos riscos de uma sobreposição dos interesses privados: foi apresentado – pelo Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Gustavo Guerrante – um farto pacote de isenções de impostos e outros benefícios aos promotores imobiliários, com poucas contrapartidas financeiras a serem pagas por isso, e sem responder perguntas básicas de interesse público, como: qual será a fonte de recurso para financiar as obras públicas estimadas em R$ 1,75 bilhão?
Além de replicar os inúmeros benefícios já usuais no centro e região portuária, como a isenção de impostos (IPTU, ITBI) e taxa de licenciamento, aumento da altura máxima permitida para as edificações e do coeficiente de aproveitamento máximo (índice que define quantas vezes em relação à área do terreno é possível construir), bem como de adotar a operação interligada, o PLC:
- Manteve a isenção de pagamento da outorga onerosa do direito de construir até o coeficiente máximo instituído pelo Plano Diretor. Além de não pagarem, as incorporadoras ganharão um certificado que permitirá o abatimento do pagamento da outorga no restante da cidade. Um subterfúgio que permite o não pagamento da outorga duas vezes;
- A outorga onerosa só é cobrada para diferença entre o coeficiente máximo definido pelo Plano Diretor e o novo coeficiente máximo definido pelo PLC.
Mais privatização, zero habitação social e nenhum controle social
A possibilidade de privatização de terrenos e edifícios públicos foi ampliada. Poucos dias após o envio do PLC nº 92/2025, a Prefeitura enviou o PLC nº 93/2025 que listou para venda mais de cem imóveis na cidade, a maior parte localizada nos bairros centrais, e dezenas deles localizados na área da Praça XI Maravilha. Muitos desses terrenos inclusive encontram-se ocupados hoje por usos residenciais e instituições públicas, como demonstrou nota técnica realizada por grupos de pesquisa da UFRJ.
Além de ameaçar o funcionamento de instituições públicas e a presença de pessoas residentes com a venda de imóveis ocupados, não há políticas de habitação social previstas no PLC Praça XI Maravilha, mesmo diante do contexto com inúmeras favelas, cortiços, ocupações e população em situação de rua. O PLC sequer menciona políticas e instrumentos orientados para assegurar a permanência da população de baixa renda que vive hoje nesses lugares, e que pode ser impactada pela valorização fundiária decorrente das futuras obras e da pressão imobiliária que a área sofrerá.
A ausência no PLC nº 92 de qualquer mecanismo de participação social durante a implementação do projeto é outra falha grave, que impacta no monitoramento dos interesses públicos, contrariando a legislação federal, o Estatuto da Cidade, que prevê a necessidade de participação popular “na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano”.
Sob o discurso da requalificação urbana, o Projeto Praça XI Maravilha concentra benefícios em incorporadoras, amplia a privatização de bens públicos em favor das mesmas, esvazia a participação popular e ignora, de forma deliberada, a urgência da habitação social em uma área marcada por desigualdades históricas. Ao mesmo tempo, não esclarece quem pagará a conta das obras públicas. O resultado é conhecido: valorização para poucos, ameaças para muitos, demandando não apenas revisão do PLC em debate, mas a reabertura efetiva do processo decisório à participação social e ao controle público.
*Esse texto é de autoria dos pesquisadores listados, mas contou com apoio de reflexões coletivas realizadas em 3 disciplinas, 2 delas realizadas no curso da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da UFRJ que tiveram como alvo de discussão justamente a área de abrangência do Projeto Praça XI Maravilha e as propostas em curso para seu território, e uma disciplina interinstitucional na pós-graduação, lecionada em conjunto pelo IPPUR/UFRJ, ENCE/IBGE, PPRER/CEFET e FAU UFRJ, que discutiu questões relacionadas à moradia no centro do Rio de Janeiro. Ambas disciplinas ocorreram no ano de 2025.
**Laisa Stroher é professora na FAU UFRJ, pesquisadora do LADU e do INCT Observatório das Metrópoles; Taísa Sanches é professora da PUC Rio e pesquisadora do INCT Observatório das Metrópoles; Cláudio Ribeiro é professor da FAU e do PROURB da UFRJ e coordenador do LADU; Henrique Manduca e Beatriz Ferreira são arquitetos e urbanistas e pesquisadores do LADU; Isabela Whately e Mariana Werneck são graduandas na FAU UFRJ e pesquisadoras de iniciação científica do LADU.