Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro e Alexandre Queiroz Pereira*
A expansão do capital rentista-neoextrativista não produz apenas um, mas ao menos dois litorais distintos e complementares. Em primeiro plano, destaca-se o universo exclusivo dos complexos imobiliário-turísticos de altíssimo padrão, com empreendimentos baseados no luxo e exclusividade; complementarmente, observa-se a aparente “democratização” do investimento em imóveis destinados ao aluguel de curta temporada por meio de plataformas digitais ou mesmo associado às novas estratégias de compartilhamento de propriedade. Ambos, contudo, constituem faces da mesma moeda.
Ademais, a constituição dos complexos imobiliário-turísticos corresponde à resposta econômica e territorial de um mercado capaz de gerar produtos híbridos. Nesses empreendimentos, o masterplan (plano estratégico e visual que orienta o desenvolvimento físico, espacial e econômico de uma área) destina grandes áreas à beira-mar para a construção de hotéis, condomínios e/ou resorts. Parte dessas áreas é ocupada por imóveis comercializados a preços relativamente mais acessíveis (entre 600 mil e 1 milhão de reais), enquanto os produtos de alto padrão alcançam valores que podem ultrapassar dezenas de milhões de reais. A partir dessas evidências, concebe-se um complexo processo fundamentado na tríade rentismo–neoextrativismo–dependência.
No que se refere aos produtos de luxo, percebe-se a constituição de um segmento marcado por complexos capazes de integrar condomínios de alto padrão, moradia, hotelaria e lazer, frequentemente oferecendo serviços como spas, marinas e campos de golfe. O modelo de negócios tem inovado em suas estratégias comerciais, de captura de rendas e de financeirização. Atualmente, cresce o número de empreendimentos baseados na multipropriedade, permitindo a comercialização de um mesmo imóvel para diversos proprietários, que adquirem frações temporais de uso. Essa lógica não apenas viabiliza financeiramente projetos de grande porte, como também multiplica o Valor Geral de Vendas (VGV), transformando profundamente a engenharia financeira do setor.
Paralelamente, observa-se a expansão de empreendimentos imobiliários convencionais, porém concebidos e comercializados explicitamente como ativos de investimento. Incorporadoras como a Moura Dubeux, por exemplo, possuem linhas de produtos como a “Beach Class”, com mais de 55 empreendimentos e 15 mil unidades, estrategicamente localizadas e dotadas de estrutura de serviços que viabiliza a operação de aluguel de curta temporada como principal fonte de rentabilidade. No segmento da multipropriedade, a expansão dos negócios e o lançamento de resorts avançam também no Nordeste brasileiro, tendo a GAV Resorts, a WAM Hotéis e a Gramado Parks como alguns dos principais players do mercado.
Em consequência das práticas espaciais desenvolvidas pelos agentes econômicos hegemônicos, materializa-se, no território, um modelo de desenvolvimento que articula três elementos centrais.
- O primeiro deles se refere ao rentismo e à financeirização da moradia. Na etapa rentista, o capital busca se valorizar por meio da propriedade de ativos geradores de renda. O imóvel deixa de ser prioritariamente um bem de uso e se converte em veículo de investimento. As plataformas de aluguel de curta temporada desempenham papel central nesse processo, pois “transformam as cidades em plataformas de rentabilidade financeira”, permitindo que o capital portador de juros circule pelo ambiente construído. Essa dinâmica insere os imóveis em circuitos financeiros globais por meio de mecanismos como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e a securitização de recebíveis.
- O segundo elemento corresponde ao neoextrativismo paisagístico. A paisagem litorânea, marcada pela valorização da beleza natural, do sol e da praia, torna-se o principal ativo a ser explorado. Para além da paisagem em si, verifica-se também a extração intensiva de outros recursos naturais, como a água, tema particularmente sensível no Nordeste brasileiro. Tal questão se agrava quando os complexos oferecem atrativos como campos de golfe, reconhecidamente intensivos no consumo hídrico. De maneira análoga ao agronegócio, consolida-se um “neoextrativismo paisagístico”, no qual a natureza é “empacotada” e comercializada como produto financeiro, seja na forma de frações de resorts, seja por meio das diárias de apartamentos. Essa dinâmica se intensifica com o “turismo de multipropriedade”, que interioriza o turismo e abre novas frentes de expansão para o capital imobiliário.
- O terceiro elemento se refere à dependência e à inserção global subordinada. A articulação contemporânea entre rentismo e neoextrativismo reforça a histórica condição de dependência do país. O capital global, em busca de ativos rentáveis, encontra nas cidades litorâneas brasileiras oportunidades privilegiadas de investimento. Os projetos imobiliário-turísticos resultam da interação entre essa demanda externa e elites locais que reproduzem padrões de consumo globalizados, em um processo denominado “imobiliário-turístico”.
Todavia, outras escalas de dependência merecem aprofundamento analítico. Trata-se das dependências intranacionais, produzidas pelas históricas desigualdades regionais da formação territorial brasileira. Assim, áreas turísticas são reestruturadas em função de investimentos oriundos de corporações localizadas em tradicionais e novas áreas de acumulação do país, especialmente nas regiões Centro-Oeste e Sudeste.
O modelo rentista avança baseado na imposição do reino das finanças e força motriz da reestruturação dos territórios. Na dialética finanças-território, três mecanismos centrais articulam um modelo de acumulação em escala global à produção do espaço local.
O primeiro mecanismo corresponde à financeirização da terra e da moradia por meio das plataformas digitais. O capital acumulado em setores como o agromineral busca diversificação em ativos reais, sendo o mercado imobiliário litorâneo um destino privilegiado. A multipropriedade e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) constituem instrumentos que canalizam esse capital. Sobre essa base, plataformas digitais como a Airbnb atuam como catalisadoras, conectando a oferta de milhares de unidades a uma demanda global e extraindo o máximo de renda possível do ativo imobiliário. Esse processo é analisado por estudos que destacam a criação de “tensões jurídicas, ambientais, urbanísticas e tributárias” significativas.
O segundo mecanismo se refere à reestruturação urbana e à gentrificação litorânea. A injeção massiva de capital voltada ao turismo e à segunda residência desencadeia profundas transformações urbanas. O fenômeno do “land grabbing” costeiro – isto é, a apropriação de terras para viabilizar grandes empreendimentos – expulsa comunidades tradicionais e pressiona o mercado fundiário.
Além disso, emerge de forma decisiva a dimensão fundiária do processo. Estudos do INCT Observatório das Metrópoles demonstram que grupos regionais estabelecem parcerias nacionais e internacionais para reproduzir seus capitais, especialmente aqueles que também atuam como latifundiários urbano-litorâneos. O domínio da terra urbana litorânea por grupos econômicos regionais tem se mostrado condição indispensável à consolidação de empreendimentos superiores a 100 hectares.
Simultaneamente, desenvolvem-se estratégias voltadas à superação dos “entraves” impostos pela legislação ambiental. Nesse contexto, consolida-se a noção de “gentrificação verde”, resultante das estratégias socioambientais implementadas pelas corporações imobiliário-turísticas com o objetivo de assegurar a marca da sustentabilidade. Assim, utilizando-se dos zoneamentos ambientais e da situação geográfica, as incorporadoras, por um lado, evitam usos considerados indesejáveis – mobilizando a natureza como barreira – e, por outro, elevam simbolicamente os preços dos imóveis por meio do discurso da sustentabilidade e da promoção de ocupações de baixa densidade construtiva e demográfica. Sob a lógica da preservação, cria-se um mecanismo de rarefação dos espaços litorâneos construídos e supostamente comprometidos com a conservação das praias. Nisso reside um dos mais lucrativos negócios imobiliário-turísticos contemporâneos.
A expansão das plataformas de aluguel de curta temporada agrava esse quadro, contribuindo para a elevação generalizada dos preços dos aluguéis. Como consequência, moradores locais são deslocados para áreas mais distantes, em um processo de gentrificação que homogeneíza a paisagem social e reduz a diversidade do tecido urbano.
O terceiro mecanismo se relaciona com a migração de capital e o reforço da dependência. A riqueza gerada pelo neoextrativismo agromineral encontra no imobiliário-turístico uma via privilegiada de reciclagem. O excedente de capital oriundo do agronegócio migra para a aquisição de ativos no litoral, fechando o ciclo de acumulação rentista. Esse movimento aprofunda a dependência ao tornar as economias locais extremamente vulneráveis a fatores externos, como crises financeiras internacionais ou pandemias, fragilizando sua autonomia e resiliência.
Diante dessa realidade complexa, o desenvolvimento do projeto de pesquisa “Expansão do Imobiliário-Turístico no litoral brasileiro”, na esteira do INCT Observatório das Metrópoles, oportuniza ambiente favorável ao teste de hipóteses e detalhamento das questões empíricas já registradas na bibliografia especializada.
Assim sendo, as pesquisas analisadas demonstram que o capitalismo rentista-neoextrativista opera por meio da financeirização da paisagem e do imobiliário, articulando a canalização de capital oriundo do agronegócio e de setores agrominerais para o turismo e o mercado imobiliário litorâneo. Nesse contexto, praias e paisagens costeiras são convertidas em ativos financeiros, enquanto a multipropriedade e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) atuam como importantes indutores da valorização fundiária e da expansão dos empreendimentos turístico-imobiliários. Pesquisas evidenciam como essa dinâmica intensifica os processos de acumulação rentista no litoral brasileiro.
Ao mesmo tempo, a especialização econômica baseada no turismo de sol e praia reforça a inserção subordinada do Brasil na divisão internacional do trabalho. A importação de capital, expertise e padrões globais de consumo impulsiona a reestruturação de antigas vilas de pescadores em polos de consumo internacionalizado, promovendo a constituição de enclaves turísticos altamente seletivos. Tal processo reforça padrões históricos de dependência econômica e territorial.
No plano da produção do espaço litorâneo, observa-se a intensificação de práticas de land grabbing costeiro, a expansão da plataformização do aluguel de temporada e o aprofundamento da gentrificação turística. Esses mecanismos resultam em forte segregação socioespacial, expulsão de comunidades tradicionais e consolidação de formas urbanas dispersas e fragmentadas ao longo da costa. Estudos recentes e pesquisas vinculadas ao INCT Observatório das Metrópoles apontam que a urbanização turística contemporânea redefine profundamente as relações entre território, moradia e valorização imobiliária.
De modo complementar, o avanço da multipropriedade no Brasil e as estratégias socioambientais de criação de raridades imobiliárias demonstram como a valorização do discurso sustentável tornou-se elemento central da acumulação contemporânea. Além dos impactos socioambientais e da pressão sobre recursos naturais, como a água, tais processos contribuem para a expansão do tecido urbano, para a metropolização e para a fragmentação da urbanização turística litorânea.
Em síntese, as operações imobiliário-turísticas no litoral brasileiro – tanto em sua face de luxo quanto em sua dimensão massificada – representam a manifestação mais aguda de uma nova urbanização dependente. Sob a lógica rentista-neoextrativista, a natureza e a paisagem deixam de constituir bens comuns e se transformam em ativos financeiros globais. O resultado desse processo, mediado por plataformas digitais que intensificam a extração de renda, é a produção de tecidos urbanos litorâneos marcados por uma dualidade radical: enclaves de riqueza e consumo sofisticado que contrastam com, e aprofundam, a exclusão e a segregação territorial, inclusive mediante a formação de comunidades precarizadas e favelas nas periferias das áreas turísticas.
As pesquisas evidenciam o quanto a expansão dos fluxos turísticos e a indução da expansão do padrão mercantil-urbano seguem a lógica da urbanização extensiva. Em termos de regionalização do processo, pode-se afirmar que, em determinados trechos do litoral, já se constituiu uma verdadeira “constelação de balneários”, semelhante a um “rosário” urbano ou a um grande eixo de expansão paralelo às zonas de praia.
Essa análise pode ser aprofundada a partir das referências mencionadas. Caso algum desses mecanismos ou autores desperte maior interesse, há amplo campo para exploração analítica e teórica mais detalhada.
*Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro é professor titular do IPPUR/ UFRJ e coordenador nacional da rede do INCT Observatório das Metrópoles.
*Alexandre Queiroz Pereira é professor da Universidade Federal do Ceará e pesquisador do INCT Observatório das Metrópoles Núcleo Fortaleza.
Leituras sugeridas:
Maia, J. A; Pereira, A Q; Freitas, M. N. A multipropriedade enquanto estratégia de produção do espaço turístico brasileiro. Revista do Departamento de Geografia (USP), v. 44, p. 1, 2024.
Pereira, A Q; Brandao, P. B; Laurent, F. Les conflits socio-environnementaux dans les espaces touristiques littoraux des États de Bahia et du Ceará au Brésil. CYBERGEO (PARIS), p. 1-23, 2021.
Pereira, A. Q. As estratégias do setor imobiliário-turístico e a incorporação de medidas socioambientais no litoral do Brasil. Ambientes: Revista de Geografia e Ecologia Política, v. 7, p. 397-421, 2025.
Pereira, A. Q; Silva, N. J. P; Arreortua, L. A. S. Configuración territorial y complejos turísticos en el noreste de Brasil. Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, v. 53, p. 481-502, 2021.
Souza, E.; Pereira, A. Q; Arreortua, L. A. S. Producción inmobiliaria y financiarización de complejos inmobiliário-turísticos en el Sur Global. Revista de Geografia Norte Grande, v. 89, p. 1-20, 2024.