Obras do Trecho Norte do Rodoanel em São Paulo (Crédito: Reprodução/Web)
Os agentes globais e o capital internacional estão penetrando o complexo imobiliário-financeiro em São Paulo? E de que forma? Esse capital cria novas frentes e produtos imobiliários, morfologias e tipologias? Sua ação resulta em processos de reestruturação territorial? Como sua lógica espacial dialoga com os processos de remoção e re-locação involuntária? Para responder essas questões, Paula Freire Santoro e Raquel Rolnik investigam a participação dos fundos de investimento e empresas transnacionais especializadas no setor imobiliário que passaram a atuar na metrópole paulista. Para a análise, as autoras mapearam ativos imobiliários, encontrando uma nova frente de expansão junto ao Rodoanel.
O artigo “Novas frentes de expansão do complexo imobiliário-financeiro em São Paulo” é um dos destaques do dossiê especial “Financeirização, mercantilização e urbanismo neoliberal” da Revista Cadernos Metrópole nº 39.
Abstract
This article approaches the participation of global players in the real estate-financial complex in São Paulo. Global players are defined as investment funds and transnational companies specialized in real estate that enter financial markets not only as a way to diversify assets and mitigate risks, but also to enable their action in geographical locations, creating sprawl vectors. The article intends to discuss the following questions: (1) Are global players and international capital penetrating the real estate-financial complex in São Paulo? How? (2) How is this capital spatialized? Does it create new urban sprawl vectors and real estate products, morphologies and typologies? Does its action result in territorial restructuring processes? (3) How does its spatial logic interact with involuntary dispossession and relocation processes? To answer these questions, the article mapped global players’ real estate assets and found a new urban sprawl vector at the Rodoanel.
INTRODUÇÃO — AGENTES GLOBAIS NA CONSTITUIÇÃO DO COMPLEXO IMOBILIÁRIO FINANCEIRO
Por Paula Freire Santoro e Raquel Rolnik
No contexto político-econômico em que se insere o momento atual, definido por Harvey (2014) como a era da hegemonia das finanças, do capital fictício e da supremacia da extração de renda sobre o capital produtivo, a financeirização, ou seja, “o domínio crescente dos atores financeiros, mercados, práticas, medidas e narrativas, em várias escalas, resultando em uma transformação estrutural das economias, empresas (incluindo instituições financeiras), Estados e famílias” (Aalbers, 2015), tem tomado um papel central também nos processos de reestruturação territorial. Para analisar esse imbricamento entre as esferas da financeirização e da transformação do espaço, diversos trabalhos têm destacado a importância de uma leitura associada do circuito financeiro ao imobiliário, constituindo o que Aalbers define como “Complexo Imobiliário-Financeiro” (Harvey, 1989; Aalbers e Fernandes, 2016; Rolnik, 2015; Fix, 2007; entre outros).
Como parte desse processo, no Brasil e no mundo assistiu-se a uma veloz reestruturação do Estado e das formas de regulação dos mercados, envolvendo a criação e o aperfeiçoamento de vários instrumentos urbanísticos e financeiros, voltados para aproximar e ampliar as conexões entre capital financeiro e capital imobiliário, conquistando, inclusive, territórios em cidades sob governos de “esquerda”, e impondo sua lógica sobre o destino dos lugares, ao submeterem as definições das formas de uso e características de ocupação às necessidades de rentabilidade desses ativos (Rolnik, 2015).
O complexo imobiliário-financeiro tem articulado essa interdependência entre o setor imobiliário, as finanças e o Estado, espalhando-se por diversas frentes de expansão imobiliária pelo mundo. Em algumas dessas regiões, já pesquisadas por Aalbers, essa articulação conta com a ação dos chamados global players – ou agentes globais: fundos de investimento e empresas imobiliárias transnacionais que adentram mercados financeiros como forma de diversificar ativos e mitigar riscos, mas também para penetrar em localizações geográficas onde não têm presença, capilarizando-se territorialmente e submetendo a produção das cidades a sua lógica financeirizada (Aalbers, 2014).
Entretanto, não é evidente como essa dinâmica se dá no Brasil, e tampouco o seu papel nos processos de reestruturação espacial em curso no País. Surgem, então, algumas questões que modelam as análises que se estabelecerão ao longo dos próximos itens deste artigo: os global players estão penetrando no complexo imobiliário-financeiro brasileiro e, especialmente, em São Paulo? Se sim, quem são e como se dá essa entrada? Como esse capital se espacializa? Cria novas frentes de expansão imobiliárias? Cria novos produtos imobiliários, com tipologias e morfologias específicas? Como a sua lógica espacial dialoga com processos de remoção e relocação involuntária?
FINANCEIRIZAÇÃO NO BRASIL: MARCO REGULATÓRIO E ESPECIFICIDADES
A conexão entre capital financeiro e imobiliário no Brasil, e principalmente em São Paulo, foi se estruturando no País a partir da década de 1990, o que coincidiu com a implementação de instrumentos urbanísticos que deram subsídio para que a ação dos investidores nesse ramo se tornasse interessante em algumas porções do território, tendo em vista as perspectivas de rentabilidade que movem o mercado de capitais.
Esses instrumentos urbanísticos serão retomados mais adiante neste artigo. Entretanto, alguns marcos regulatórios foram essenciais para a constituição de ativos imobiliário-financeiros e de estruturas que articulam esses ativos com o capital internacional, como fundos de investimento imobiliários (FIIs), bem como empresas que agenciam esse mercado de ativos – como, por exemplo, as que administram os FIIs ou as que compram e revendem Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) – em uma criação paulatina de mercado especializado nesses produtos.
Leia o artigo completo na edição nº 39 da Revista Cadernos Metrópole.
